前几天武汉楼市政策放松，首套房贷利率降到5.2%。其实不仅仅是武汉，最近这波很多省会都开始放松。比如福州的限购政策力度也不小，只要不是五个城区。哪怕没有纳税和社保记录，甚至不用落户都能买套平米以下的住宅。连深圳都把二手房的参考价上调3%-5%，这么一来，新房和二手房之间的差价变大，大家就都又愿意买新房了。可是，这么多城市放松地产政策，大家会担心，会不会又是一波房价上涨？其实不用太担心，房价会大幅上涨的可能性……几乎没有。现在的政策的目的，仍然是房住不炒，要抑制房价不断上涨，导致脱实向虚。年之前，在上海或者深圳做生意的企业老板都在吐槽，辛辛苦苦干了三年，身体弄了三高。结果，赚的钱还不如之前买的房子赚得多。那还干企业干嘛，炒房躺平得了。不过吐槽归吐槽，怎么说还是赚到钱了。我认识一个经营不善的老板，最后干到破产，欠债三千万。把企业之前购置的房子一卖，不仅把债还清了，还剩两千多万的现金。真人真事，确实很魔幻主义。那么国家知道这事儿吗？肯定知道啊。自然也不能让老百姓再产生炒房能赚大钱的预期，否则未来的经济增长就会被锁死。虽然我国地大物博，但是人口众多，平均下来就没多少。现在人均GDP是1.25万美元，这是一个瓶颈，如果只靠房地产，冲不过去。没办法实现跨越，就一定会陷入中等收入陷阱。这是国运之争，事关民族复兴。另外，从城镇化率来看，发达国家的城镇化率是70%。而我们的城镇化率已经达到了65%，只有5%的空间。我们现在的人口也限制了房价的空间，出生率啥情况大家都知道，从人口数量来说，14亿人口可以说是个顶部区域了。况且人口结构还是老龄化国家，也就是说，房子的需求在不断减少。要知道，任何商品产生大幅度的上涨还是靠需求。哪怕是国家层面，也是靠引导社会需求。监管层也是不希望房地产的回报跑过房地产。假设首负33%，贷款利率5.8%，年化租售比2%，则一套万的房子，万首付，万按揭房贷。再假设交易成本是1.5%，5~10%，取平均7.5%，假设5年卖出，均摊到5年，房价增速为g。如果想要取得和沪深一样的回报率，×9%=18万。公式是，×g+×2%-×5.8%-×1.5%=18万。g=9.3%，那么房价涨幅超过股市涨幅了，不可取。如果是万首付，万按揭。就是，×g+×2%-×5.8%-×1.5%=18万。g=7%，所以未来监管希望看到的，大部分房产年均涨幅的天花板就是7%。也就是说，房价不会大幅度飙升。哪怕你买的房子能涨到天花板，也就是7%左右，算上房子的持有成本和转手成本，这笔投资性价比也不高啊。所以不用焦虑，总觉得不买房不踏实。时代变了，现在年了。#楼市#
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