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前些年，一些外地的房产专家、资深投资客到南京买房，其实他们还是蛮看好南京的——毕竟和深圳、杭州、上海等地相比，南京房价算得上“白菜价”。年后，连续有人到南京抄底。
深圳房产投资客到南京，一般会买哪里？
河西。
上海投资客到南京，一般也去哪里？
河西。
这不奇怪，从深圳、上海的眼光来看南京，自然追逐那种“增长潜力突出”，而且城市界面漂亮的地方，河西是南京高楼密度最高的，也是城市建筑地标最多的，从江东路、庐山路经过一下，确实心潮澎湃。
这对于看惯深圳福田CBD、上海浦东陆家嘴CBD的人而言，河西自然是南京顶顶尖的那种地方，这没什么怀疑的。
当然，几年后的现在，他们基本亏损，反正没赚钱，南京成为伤心地。
亏损，是有原因的。
河西南房价从最高触碰到7万/㎡，跌到5万多，河西中也从7万多跌到5万多。从之前到现在这段时间，确实跌幅较大。
当然，这是有原因的。比如之前一些时候，规划落不了地，城市资源导入迟缓，城建迟滞等等，导致大家对新城区都不待见，更愿意相信“眼前的繁华和热闹”，相信主城区不相信新城区。大家的心态偏保守，相信眼前三两年，不太去想远景。
这些都是因素。
但与之同时，我们也注意到主城次新房的房价之坚挺。价格是买出来的，说明主城与新城区的认同在分化，也能看出这些年的南京高端购买力，新钱、老钱的分化。
什么意思呢？
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先看一套小区的成交价，钟山颐府。目前，最新的成交价达到了7.6万/㎡。
这个小区房价是持续攀升态，从年的6.4万/㎡涨到了现在的7.6万/㎡。而与之相反，河西很多小区的房价高峰是在年，即便是湾4，现在房价也没两三年前高（至少，没涨）。
这个小区有点陌生？是的，这个房子位于城东，一直是比较低调的状态，当年销售过程也挺神秘。
当然，这里不过多讨论这个小区的神秘性。最重要的是，这说明南京市区的改善房，这些年是价格稳稳的，非常坚挺，也不愁购买力。而买这些房子的人，我也认识不少，原来市区和城东的居多，体制、大国企、研究所、高校等。当年，我也好奇问过朋友，怎么买这种“看上去略显老气”的房子，确实不时髦嘛，为什么不买河西。河西？他们是不太喜欢的。而城东的钟山颐府，就在熟悉区域，买这里很正常，就像中航金城一号，在老城东这边算卖疯了。
这么多年下来，算一下，也有7年了，他们的偏好还是依旧，依旧认同市区，依旧认同城东。
我们群里一位朋友对此感慨：“古老的城墙、古老的庭院中，领略这座十朝都会逝去的往昔，在满城飘着梧桐絮的五月领略别样美好。去空气清新的城东，逛一逛中国三大博物院之一的南京博物院，岁月静好，我喜欢城东。”
你说他们守旧也好，老观念老一套也好，不接受新鲜事物也好，反正他们是锚定熟悉的环境，即便河西也买了房投资，但确实不怎么去住。
而河西，按照河西自己的节奏在发展。
从河西中部发展到河西南部，不停的是塔吊、渣土车，灰尘扑扑的，然后新的城市界面出来，就像一帧“新南京的封面”。
这确实是事实。
随便举个例子，这张照片，有人知道是哪里吗？南京红旗渡口。
而现在的河西是这样。
事实上，城市发展的一方面是写字楼、道路、公园、住宅的落地，另一方面，是行业、产业和企业的欣欣向荣。毕竟，数百家银行、证券公司和其他林林总总的金融企业入住河西，带来河西房价的持续攀升。
所以，河西之前一直是南京房价领头羊，一个是城市资源、配套的日益丰富，一个是高净值的人群入住。
但最近两年，河西房价疲软，很多人认为是南京市区复兴，喜欢烟火气，而南京人不太相信规划和新城区了。
但我觉得因素不止于此，本质还是看供需关系，这三两年来，河西南甚至河西中部，实际供应量是比较高的，作为矜贵区域，并没有“惜售”，相反在前几年弱市时，还承担者重要的“卖地”责任，其他板块的土地根本卖不动，没有房企愿意接盘。只有河西，还维持着“至少有开发商愿意拿”的地步，少数顶流地块还能触顶。
因此，河西总体供应量也确实很大。
这本身也不是问题。因为，河西确实越来越宜居，大量的商业中心、MALL、商业街和各种商业的“里”都起来了，一点点填补河西的空白，生活是越来越方便，不是之前很多南京人认为的“荒无人烟”。
明明配套在丰富，生活更宜居，怎么河西房价跌呢？
一个重要问题是城市涌现出来的新贵，没有过去那么多了。
~，肉眼可见的是，河西涌进来大量的金融、地产、数字经济、广告会展、教育培训等产业。
但在年之后，南京的产业载体依然在，但很多行业遭受到打击，与之同时，也确实没有出现整体性“暴富”行业，比如新能源汽车，南京有不少布局，但缺少整车平台，像合肥、西安、深圳、上海甚至常州，受益于新能源行业，这种平台生态效应非常强大，我去过常州不少次，参加金融类企业组织的私人理财等活动，发现这两年常州涌现出不少“行业新贵”。合肥也是这样，过去合肥的产业经济、城市资源等，真的是乏善可陈，但最近些年，合肥的城市口碑在迅速攀升，甚至都在打造新能源之都。这些年，合肥是出现不少新贵的，而且迅速形成了生态圈。
再看远一点的成都，也有很强的人口、产业的吸附效应（特别是对于西部），号称“成都省”，北上广深之后的新一线城市。相对较高的城市口碑和人气+相对较低的房价，实实在在吸引了很多人。
以上是因，而成都的房地产是“果”，很明显，成都楼市是相当不错的。
所以回过头来看南京，看河西，实际上问题是出在“需求”上，缺少了像之前那么猛的产业产出带来的岗位和人口，所以反应在楼市上，就是房子供应量是有的，但接盘的新贵，就没过去那么多了。
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因此，过去两三年里，主城改善房房价坚挺的原因是老钱（传统行业，相对较稳，偏向成熟区域的群体）保持稳定，而河西房价（少数坚挺，大多疲软）在于新贵的持续性出了问题。南京市区改善，老钱稳定；河西房价普遍平平，新贵持续性不强。这是很明显的事实。看新地中心、金奥写字楼，新城科技园里大大小小的写字楼，这些年的压力是普遍存在的。地产萎缩；教育培训广告会展等行业极度收缩；金融也一般；互联网收缩、放缓；电商和流量经济没做得特别大。产业、企业平平，怎么能产出大批大批新贵呢？所以当年，江湾城3期、4期、海玥、华新城二期、宏图上水云锦以及大量河西南楼盘，凭借上一波的强劲行业发展，新贵买买买，很快就消化了几万套房子。但最近一年，河西南的新盘去化和过去是不能比的，从日光到慢慢去化，动能萎缩了。
老钱决定了主城改善房的房价；而新钱，决定了头号新城区的房价。这里面，我们注意到海玥这个小区，二手房房价成交是真的高，单价甚至高达9.3万/㎡。实际上，海玥房价之所以高，除了产品本身品质之外，还有一个重要因素：海玥是难得的同时被老钱也被新钱接受的楼盘小区。老钱为代表的主城购买圈，其实买河西最远的心理边界是河西元通这里，也就是华新城二期，再往南到金融城、江山大街就觉得远了，再再往南到海峡城、五矿崇文金城就觉得很远，再再再往南到鱼嘴片区，那就是“远到无法接受的地步”。这种心理很普遍。所以，海玥、华新城二期能享受到南京老钱、新钱的双重购买力迭加。确实，房价也是很有支撑的，像海玥二手房，哪怕大面积，成交单价很高，而且流动性还不错。未来会怎样呢？年和以后，还会延续-的运行吗？4房子的背后是人，一个楼盘从新房售出时，锁定的客户就决定了未来的圈层溢价和二手房价。中国府销售时，曾劝一位朋友坚决拿下。他还在纠结具体产品细节，犹豫，我就跟他说，产品细节只是20%的因素，实际上，80%的因素是客群。你6.4万单价拿下，保守估计以后的二手房8万一平至少。产品和产品品质/细节、地段的背后，一定是一个“社会共识”在起着决定性作用。这个社会共识，决定着什么人会买，决定着什么人以后会认同、购买。我们分析过去三两年的河西房价、主城房价的运行逻辑，除了房子的供应量、地段地缘分析之外，还得看这些年南京的产业结构、经济运行情况，这些动态的城市经济情况，从宏观和整体上决定了南京地产的形态。为什么市区改善房非常保值？为什么河西房价普遍不振？等等。但未来是有可能打破过去三年的房价规律。因为，有2个因素不容忽视。（1）河西的发展是一步步夯实的，烟火气是在不断地注入，切不可用过去的老眼光来看待河西。实际上，河西中部已经非常成熟了。而河西南，也正在成熟的进程中，一个一个空白的格子陆续在被填满中。住在河西南的人，也能亲身感受到这些年的变化以及年的变化。因此，可以有这样的结论：河西中部的繁华、宜居和成熟度，也变得越来越被老钱认可。而河西南部，正在发展。（2）人的变化，老钱、新钱的动态变化。随着严管三年的结束，这一年是带着希望、憧憬，鼓足劲干经济的势头的，产业复苏确实是各界所盼，那么，老钱固然稳定，但新钱也终于从萎靡不振到逐步发展——新钱的觉醒，也势必带来对“新城区+高品质住宅”的重新青睐。从城市的角度，如果一切都是传统和固有的产业、利益格局，老钱固然有保障，但城市也就失去了那种锐气、进取精神，而城市的不断进阶，需要创造更多，生产出更多的新钱，让新钱去冲锋、消费和创新，城市才能持续发展。所以，老钱是固有量，南京这些年维持得不错，而新的产业新的企业，南京还需要加强，不要让毕业生，要么去京沪广深，要么去杭州成都合肥常州苏州，或者觉得南京高薪工作少，索性回老家了。，重新是新钱的起点。提问一个问题：未来南京哪些楼盘会拥有“海玥”般的超额红利？
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