摘要：在前期积压需求逐步释放后，月楼市先行指标有所走弱。月下旬楼市成交冲高，4月上旬新房和二手房成交均明显回落。
政策上，当局在继续提振楼市，部委以及一些热点城市不断有新动作，同时支持新市民和老市民，意在更好挖掘刚性和改善性需求。在短期恢复回暖和波动之后，楼市将走向新的均衡。
城镇存量房已基本满足了居住需求，供求总体平衡。增量方面，主力购房人口将持续下降，人口开始负增长，城镇化大幅减速，房屋需求增长将明显放缓。不过，城镇家庭趋于小型化，人均住房面积仍有提升空间，对需求有一定支撑。
地区结构将进一步分化，一线城市和人口流入的都市圈城市的需求仍可能增长，三四线城市需求可能长期不振。供给方面，房地产开发行业将继续调整，优胜劣汰，加快转型。#楼市复苏#一、月楼市明显回暖今年以来，在疫情过去、政策支持力度持续加大等因素的支持下，商品房市场明显回暖。1-2月，商品房销售面积同比下降.6%，降幅较去年四季度均值-29.%明显收窄。
月份，楼市继续恢复。新房方面，房企推盘力度加大，销售大幅好转。从Wind数据看，月40个大中城市新建商品房日均销售面积同比增长7%，其中一、二、三线城市同比增速分别是72.9%、1.2%和27.6%，增速均明显好于1-2月，一线城市走势明显好于其他城市。
新房价格方面，中指院数据显示，月百城新建住宅平均价格为元/平方米，环比上涨0.02%；其中一、二线城市环比分别上涨0.04%和0.01%，涨幅均有所扩大；三四线城市新建住宅价格环比下降0.02%，延续自年11月以来持续下跌趋势（年6月除外）。
二手房方面，市场挂牌量明显增加，部分城市“以价换量”，二手房成交明显好转。挂牌方面，全国城市二手房指数显示，2月，全国范围内城市（7个城市）二手房出售挂牌量指数环比大涨58.7%，月挂牌量环比进一步上升4.%。2月，二手房出售挂牌价环比上涨0.6%，由持续下跌转为略升；月挂牌价指数环比持平，其中一线城市环比继续上涨0.5%，二、三线城市环比分别转为下降0.1%和0.2%。
二手房成交方面，从Wind数据看，月14个大中城市（包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、扬州、厦门、金华、青岛、佛山、东莞、江门、南宁）二手房日均销售面积同比增长84.4%，增速均明显好于1-2月。
二手房价格方面，据中指院，月，百城二手住宅平均成交价格为元/平方米，环比下跌0.05%；其中一线城市环比涨幅进一步扩大至0.27%；二线和三四线城市环比分别下跌0.07%和0.17%，环比跌幅均较上月有所扩大。
总体上，月商品房市场积压需求进一步释放，新房和二手房成交量均明显好转。同时，二手房成交明显好于新房市场，可能和购房者对新房烂尾风险仍存疑虑有关。分城市看，一线城市新房和二手房价格均坚挺；二、三线城市二手房价转降，成交活跃。
二、4月以来楼市成交明显波动在2月和月持续恢复之后，最近，楼市成交走势有所变化。
一方面，楼市成交的先行指标均有所降温。从带看情况看，贝壳研究院数据显示，月，50个重点城市新房和二手房景气指标出现回调。月，新房案场指数（由新房项目均带看量标准化所得，反映新房项目带看密度）未能持续回升，仍处于偏冷水平。月，二手房带看指数（由二手房源带看数据标准化所得，反映客户看房热度）处于相对均衡水平，但比2月明显回落。
另一方面，4月以来，大中城市商品房成交出现波动。新房方面，从Wind数据看，1-10日，40大中城市新房平均日销售面积60.6万平方米，比月下旬环比大降44.24%；中旬的11日和12日平均日销售面积78.4万平方米，环比上旬明显回升。我们认为，4月上旬新房成交明显放缓，可能原因：一是季末月的下旬，开发商考核销售业绩，一般成交较好，在月下旬成交放量之后，进入4月自然回落。二是随着楼市最终企稳，一些开发商的售房优惠政策不再实施。
二手房方面，从Wind数据看，14城二手房平均日成交面积同样呈现月下旬冲高，4月上旬回落，中旬反弹的走势。
总体上，楼市回暖的步伐近期有所调整，市场成交出现一定起伏。不过，历史数据显示，新房和二手房都存在季末旬成交大增、季初旬成交大降的情况，因此4月上旬新房和二手房成交量下降可能是季节性因素使然。接下来，需要继续观察数据，以准确判断市场形势。
三、当局继续提振楼市月以来，房地产市场在恢复，不过，当局在继续提振楼市，出台政策数量依然较多，主要包括五方面：
一是自然资源部等发文在全国推广“带押过户”服务，各地正在抓紧落实。
二是城市限购政策优化，如厦门本地户籍单身和二孩以上家庭可多购一套，无锡外地居民提供半年居住证明可购一套新房，沈阳部分区域放开限购。
三是限售约束条件放松，如长沙市内五区调整限售政策，常州取消新房两年限售期，厦门改为网签之日起2年限售。
四是城市落户条件放宽，如珠海分区放宽落户条件，杭州就大专可落户等征求意见。
五是公积金政策优化，如深圳调整公积金贷款额度，是年首个释放提振政策的一线城市；郑州和哈尔滨优化住房公积金提取政策。
本周，各地在继续出台楼市提振政策，其中北京提出“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点”，但需争取人行营管部和住建部同意。若北京“一区一策”试点落地，将有利于保持北京房地产市场活跃度。
总体上，房地产政策还在继续放松，更好支持刚性和改善性需求，同时支持新市民和老市民，部委以及一些热点城市也不断有新动作。政策用意在于进一步改善政策环境，继续挖掘各类需求。
四、存量房屋供求整体平衡在短期恢复回暖和波动之后，楼市将走向新的均衡，决定因素是供求形势。
从近几年信息看，多数观点认为，现有存量房已有较多空置，供给已超过需求。
年6月，国家统计局公布的七普数据显示，0年城镇家庭户人均住房间数由年的0.9间增加至1.06间，总体实现了“人均一间房”的居住水平。其中，北京、上海、天津、广东城镇家庭户人均住房间数分别为0.92、0.8、0.90和0.94间，显示超大城市人均住房间数偏低。
年8月，贝壳研究院重点研究国内28个城市的万个小区，发布《年中国主要城市住房空置率调查报告》。报告称，选取高级别经纪人对其业务范围内的小区摸底调研，将个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”（期房及开发商建成待售的现房未纳入），设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于5%-10%的合理区间，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
综合以上七普数据和各类研究报告看，经过多年大规模开发和建设，我国城镇存量房已基本满足了居住需求，供求平衡，但结构性差异较大，一线城市和人口流入的都市圈城市存量房略紧，三四线城市存量房供给已超过居住需求。
五、城镇化增量需求将明显减少，城镇存量居民需求仍有空间展望未来，受主力购房人口下降、人口负增长、城镇化减速等因素影响，房地产市场需求增长总体放缓，但城镇家庭户规模继续小型化、人均住房面积仍有提升空间，房地产市场需求仍有一定的发展空间。
（一）主力购房人口数量在下降，人口开始负增长
据联合国《世界人口展望》发布的数据，我国25-44岁年龄段人口数量在年达到峰值万人，此后该年龄段人口数量一路下滑（、年除外），到年降至万人。中位预测显示，年以前该年龄段人口数量将持续下降，这将会带来住房需求的持续萎缩。同时，中国人口在年减少85万人，开始负增长。联合国预测显示，年以后，中国人口将持续负增长。另外，结构方面，我国人口老龄化程度正在迅速攀升。这些人口因素均不利于住房需求的增长。
（二）城镇化速度明显放缓，但仍有较大发展空间
经过持续三十年快速城镇化后，近几年，城镇化进程全面减速，新增农民工数量下滑，城镇自然增长人口下降，城镇区划扩张放缓。这意味着新增购房需求将明显减少。年，我国城镇化率提高约0.8个百分点，明显低于“十三五”时期年均约1.个百分点的速度。年，常住人口城镇化率为65.22%，比年提高0.50个百分点，增速继续大幅下滑。
年和年城镇化大增速在放缓，但仍有较大发展空间。
由此，预计未来十年（截至年）我国常住人口城镇化率将增加至7.0%，城镇常住人口将增加近1亿人，每年新增城镇常住人口仍有约万人，不过，相比此前十年下降约50%。
（三）家庭趋于小型化
我国人口总量长期下行趋势基本确立，城镇化也进入减速阶段，不过，家庭小型化可能带来家庭数量的增加，会一定程度上冲抵城镇人口增量下降对住房需求增长的影响。统计局数据显示，-0年，我国家庭户数量从4.02亿户增至4.94亿户，户均人口从.1人降至2.62人。家庭户规模缩小导致家庭户数量增加了万户，远超过了人口增长带来的家庭户增长（万户）。此外，0年一人户数量比年多出万，也是0年家庭户数量比年增加万的重要原因。
从目前情况看，未来，由于人口出生率可能进一步下降，家庭户规模也将进一步缩小，家庭户数量将进一步上升。
（四）改善性需求仍有空间
由于人民对美好生活的需要，未来城镇人均住房面积仍将进一步增加。从国际比较看，我国城镇住房仍有较大发展空间。0年我国城镇人均住房建筑面积为8.6平方米，按国家统计局七普的规定，住房使用面积换算为建筑面积的系数为1.，则可以得出使用面积为29平方米。这与发达国家相比仍有较大距离。
（五）因城市更新带来的居住需求
根据人口普查资料，中国现有城镇住房成套率（一套房子同时拥有厨房和卫生间）约95%，且有14%的家庭居住在砖木、竹草土坯结构住房，存在住房更新需求。0年住建部明确表示“未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建”。总体上，未来城市更新将主要以旧改代替棚改，预计未来棚改效应逐步减弱。
总体上，增量城镇化带来的需求增长将明显放缓，城镇存量居民的改善性需求、分户需求、城市更新需求还有一定空间。分区域看，一线、二线以及人口继续流入的都市圈城市楼市仍有发展空间，但人口流出的三四线城市楼市供需格局可能继续恶化。
六、供给侧调整将持续需求增速大幅放缓，必然导致供给侧调整。在大量房企暴雷、当局着力救助头部房企后，房地产开发行业进入优胜劣汰的新发展阶段。目前，这个淘汰过程才刚开始，未来，还会持续一段时间。近期，诸多头部房企均预测未来房地产市场将继续下行。
月25日，绿地控股董事长张玉良在中国发展高层论坛表示，今年新建住宅销售可能下降2至万亿元。当前，房地产企业大量分化，未来一两年市场总量可能还会下滑。未来五年房地产市场规模会低于10万亿元人民币，估计在6万亿至8万亿元的水平。
月27日，保利发展发布《保利-年房地产行业白皮书》指出，年房地产市场规模从18.2万亿的峰值降至1.万亿。未来5年，新房市场规模将维持10万亿元以上，新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。
月1日，万科董事长郁亮表示，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到年历史峰值（年是17.9亿平米，年降至1.6亿平米）。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。
综合需求和供给看，未来，随着需求减速，房企继续优胜劣汰，楼市供给能力将跟随需求收缩而收缩，楼市供需有望逐步走向新的相对平衡。
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