最近的楼市，可以用风声鹤唳来形容。密集的调控政策如惊涛拍岸，卷起市场无数退意，连房产中介这样最坚硬的死士都开始缄默，更遑论摇摆不定的购房者了。楼市变天论出来了，清仓说出来了，崩盘的说法也开始有了市场。但是，无论任何时候，冷静都是最可贵的品质。冷眼向洋看潮起，方知乾坤在哪里，越是彷徨时刻，越不能不知潮为何起。先按住扑腾扑腾的心，来梳理一下。楼市风浪急楼市风浪有多急？数据来说话：人民法院公告网的数据显示，截止年7月底，递交破产文书的房企产企业累计达家。除少数为房地产经纪公司、房地产信息咨询公司外，其他大都是房地产开发企业。而A股已披露半年业绩预告的房企中，半数中小房企预告亏损。市场方面，北京房价连续五周下跌，媒体称三万炒房客被套；今年5月深圳二手房网签套，环比减少14%，同比下降约65.7%，成交大幅下跌。至7月份，深圳二手住宅市场过户套，环比下跌1%，同比下跌81%；今年3月，杭州二手房成交量一度达到套的峰值，而到了7月份，这个数字仅剩下套，短短三个月间，二手房成交量腰斩。青岛楼市的热度也是骤降：8月第一周新房住宅共计成交套，环比下降31.03%。翻看数据，发现二手房大面积降价、成交量腰斩的城市名单越来越长，不仅包括一、二线城市，还有三四线城市。而专业机构的统计显示，今年一到七月，房地产调控已合计高达次，平均每月超过50次。楼市面对的，既有三大红线、集中供地、限制房贷等大锤，也有学区房、资金追溯、拿地限额等小锤，半年被锤次，铁打的市场也该酥了。大锤小锤错杂落，你说风浪急不急？打垮信心的一锤风浪虽急，楼市也被打得灰头土脸，但是阵脚其实并未大乱，毕竟二十余年的景气周期孕育出来的底蕴，抗击打能力还是有的。数据显示，年上半年，我国商品房销售额再创新高，总额达9.29万亿元，同比增幅40%。没想到吧，楼市火到看不懂得年，全年新房销售额也不过是接近15万亿元。半年被锤了次，还回头冲着抡锤子的人嫣然一笑：看，我又创了新高！挨打不立正，弄些巧笑倩兮美目盼兮的，暴风雨肯定会来得更猛烈。打垮信心的一锤很快就来了，8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，也就是业界所说的“城市更新11条”。大拆大建导致原有的存量住房被拆除，新建的房子又需要交付周期，供求会出现期限错配引发房价、房租上涨。因此，城中村集中拆迁，房价、房租的上涨就是难以避免的。另外，大拆大建带来的房地产投资和基建投资的飙升，即是对GDP的有力支撑，还能带来相当大的土地财政收入。文件里直言不讳地点出了问题所在，如下图。业内人士普遍认为，这是彻底断了土地型财政的念想。说彻底断了有些悲观，但是这一锤带来的肃杀之气跟悲观程度无关，跟锤击对象有关。延续了一两年的调控历程中，房企、银行、购房者的要害都被击打过，但是土地财政没有。谁都知道房价的构成中土地财政所占的比例，以及土地财政背后的依赖。在既往的调控中，点名有过，批评有过，狠话也讲过，但是从来没有像这次一样，直击土地财政的命门。对市场的震撼意义在于：急眼了真敢把孩子和洗澡水一起泼掉。楼市乐观派的信心，就此动摇。这九个字，是灯塔！信心动摇，前路飘摇，接下来怎么走？灯塔在哪里？其实我们分析市场，不仅要看压力，还要看大势。在“房住不炒”的大势下，楼市未来行情房价涨跌，早就用九个字说明白了：稳地价、稳房价、稳预期。九个字里三个稳，看清楚了，不是涨不是跌，是稳。当初没有看清“房住不炒”的“炒”，现在最好看清这个“稳”。这个稳，其实就是楼市调控的终极目标。要说灯塔，这九个字就是。过快上涨会碰到南墙，下跌也会。近期的湖南省岳阳市就发布新政，要求新房售价不得低于备案价格的85%。媒体在报道此事的时候，使用了“限跌令”这个词，很熟悉，是不是会令你想起“限涨令“？不管是“限跌令”还是“限涨令”，核心目的还是稳。地价要稳，房价要稳，预期也要稳。预期要稳的意思，简单说就是即便房价出现下跌，也只能是小幅度的，不超出预期的。从这个意义上说，那些鼓吹未来“房价如葱“的人，判断力可能还真的没有一根葱清白。当然，大势之下，变数还是有的，首先是“房价能涨不能跌”的思维必然会被打破，其次是房价涨跌会高度分化，以资源集中度为分界线。未来，经济从高增长转向常态化增长，国际经贸关系发生变化，产业结构进行调整等等，资源集中度会进一步分化。相比较一、二线城市而言，三、四线城市的基本盘要接受的考验要大得多，猛烈得多。因此，如果一定要有一个预期的话，那么一二线城市仍有增幅可期，而三四线城市，可能并不乐观。青岛处于什么位置，并不难确定，所以，是否能买房，其实就是看你的需求是什么。需求是很个性化的东西，每个人都不一样，花点功夫弄清自己到底想要什么，而不是看大家怎么做，是负责任的做法。人潮人海中，保持冷静，结合自己的实际条件做出判断是很重要的。众人看衰是低谷的重要特征，而众人看好的时候，往往高位就到了，这是投资的常识。何况，谷底是那么清晰而且明了。对确定性的需求，是我们生活的需求之一。想生活在确定、可预期、有章可循的环境当中，既要摒弃非对即错的简单思维，也要摆脱易惊易乍的受惊体质。生活是复杂的，也是多样性的，于我们普通人来说，冷静和理性，才是应对的分寸。小孩才分对错，大人只谈利弊。文/楼外楼编辑：董楠
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