二季度房地产市场快速降温后，7-8月购房者观望情绪加重，市场情绪持续低迷，房地产市场调整压力增加对宏观经济的稳定恢复以及金融系统的稳定均产生不利影响，稳地产的迫切性上升。7.24中央政治局会议为房地产定调，首次明确提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，8月底多部委落地楼市优化举措，随后一二线城市加入放松限购限贷政策行列，提振了市场信心。
9月以来，核心城市房地产市场活跃度有所提升，但受此前政策严厉程度以及市场供求关系不同影响，城市间市场恢复程度存在差异。从全国整体来看，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提，预计四季度在政策优化带动下，市场销售整体将呈现降幅收窄态势，但市场全面恢复可能需要更长时间，修复过程相对温和。若短期政策优化到位，同时超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，预计上半年市场迎来筑底。
（1）市场供求：年前三季度，重点城新建商品住宅销售面积同比下降2%，为年以来同期最低水平。三季度以来，7-8月市场下行压力持续加大，9月，各地加快政策优化，带动市场情绪回升，核心城市市场有所好转，但受政策传导需要时间及网签数据滞后影响，百城销售环比回升幅度有限，同比仍下降约20%。此外，受过去两年土地市场低迷影响，9月，重点城市新房供给量修复不明显，同比降幅仍约四成。
（2）房价：8月百城新房价格环比已连跌4个月，二手房价格环比已连跌16个月，房价持续处于下行通道。9月以来，楼市政策利好释放，京沪二手房价格环比跌幅收窄。
（3）土地市场：年前三季度，全国城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度提升8.1个百分点。9月截至26日，重点22城地价竞拍至上限地块占比为18.4%，较8月下降0.7个百分点，延续5月以来下降态势，底价成交占比提升至80%，央国企仍为拿地主力。
（4）政策展望：在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整。预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费；个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策，并降低购房首付比例；其余城市限制性政策或将全面取消。另外，若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。同时，预计支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等将是供给端政策优化方向，供需两端政策协同发力，将有助于市场加快企稳。
（5）市场展望：四季度，在政策利好持续释放带动下，核心一二线城市市场销售整体或有所回升，但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在。考虑到去年低基数效应显现，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，全年商品房销售面积或不足13亿平方米。供给端修复预计慢于销售端，短期新开工、投资仍将延续下行态势。
年三季度中国房地产市场形势总结
（一）成交规模：前三季度重点城新房累计销售同比下降2%，9月销售面积环比增长超10%，同比降幅约20%全国：根据国家统计局数据，年1-8月，全国商品房销售面积为7.4亿平方米，同比下降7.1%，商品房销售额为7.8万亿元，同比下降3.2%，其中商品住宅销售面积同比下降5.5%，销售额同比下降1.5%。东部地区商品房销售面积同比下降3.9%，商品房销售额同比下降0.7%，降幅在各地区间均最小。
8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生了明显带动，中指调查数据显示，9月初购房者置业意愿明显提升，新政落地后购房者访盘量也有所增加，从网签数据来看，北京、上海、广州等核心城市新房销售规模在9月中下旬出现上升，市场活跃度有所好转，政策效果初步显现，但全国房地产市场销售规模尚未出现明显回升，整体仍处低位。
图：年至年个代表城市新建商品住宅前三季度月均销售面积及同比走势
图：年以来个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势
数据来源：中指数据CREIS
重点城：前三季度新房销售面积降至年以来同期最低，三季度市场活跃度整体不足，9月新政落地后市场情绪有所回升。据初步统计，年前三季度，重点城新建商品住宅月均销售面积约万平方米，同比下降2%。7-8月，市场延续二季度低迷态势，8月末至今，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，9月，新建商品住宅销售面积环比增长约14%，但同比仍下降约20%。
图：年以来50个代表城市新建商品住宅周度销售面积走势
数据来源：中指数据CREIS
从周度成交来看，新政后，9月中下旬重点城市新房销售网签数据有所好转，近两周重点城市新房销售面积连续环比增长，上周（9.18-9.24）重点50城新房销售面积高于7-8月各周水平，环比增长26.1%，但在高基数下，同比仍下降接近30%。
图：至年各梯队代表城市商品住宅前三季度月均成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS
不同梯队城市来看，前三季度代表城市中，一线城市新建商品住宅累计成交面积同比增长，二线、三四线同比均下降；三季度各线城市下行压力加大，9月各地政策落地，对核心城市有一定带动效果，但对二线及三四线销售数据带动尚不明显。
据初步统计，年前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比增长约7%，其中北京、上海同比保持增长，而广州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降约11%。二线、三四线代表城市市场情绪进一步走弱，累计销售面积均降至年以来同期最低水平。其中二线代表城市同比下降2%左右，天津、贵阳等城市在去年同期低基数下，同比增长超20%；三四线代表城市同比下降约4%，扬州、惠州等城市在低基数下销售面积同比增幅较大，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪并未出现明显好转。
三季度，各线城市商品住宅销售面积同比均下降，其中一线城市同比下降超10%，7-8月市场调整压力明显高于上半年，8月同比下降28.1%；二线、三四线代表城市三季度销售面积同比降幅均超20%，市场调整压力进一步加大。
图：重点城市新建商品住宅日度销售情况走势（截至9月26日）
数据来源：中指数据CREIS
从重点城市政策效果来看，9月以来，重点城市成交量整体呈现出“前平后升”趋势，政策效果在9月下半旬逐渐显效，上周（9.18-9.24），北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数环比分别增长.6%、.1%、23.5%、21.7%；而武汉等前期政策已偏宽松的二线城市则并未受到政策优化明显带动，上周销售套数出现下降，环比下降5.1%。值得
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