中科公益抗白 http://baijiahao.baidu.com/s?id=1700175279445585067&wfr=spider&for=pc随着楼市的不断调控，目前住房已逐渐从投机属性回归居住属性。过去房价之所以能够大涨，主要来源于两个方面，其一是住房数量供不应求，其二是炒房客的投机炒作。但随着开发商不断开发建设，目前住房市场早已供大于求，住房数量早已过剩，因此由于供求关系差异导致的房价上涨因素已不存在，剩下的主要是炒房客的推动。对于炒房客来说，主要投机对象是二手房，而今年出台的调控新规中，有一条新规对于二手房市场产生了很大影响，那就是年初生效的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，也被称为“限贷令”。简单来说，就是央行即银保监会将银行按照规模分为5档，分别设置了“房地产贷款占比”以及“个人住房贷款占比”两个上限，收紧了流入楼市的资金注水口。随后，各个城市的房贷均开始收紧，相关数据显示，全国72个重点城市平均放款周期延长50天，许多热点城市都传来二手房停贷的消息，房贷额度紧张，房贷利率连续上升。原因很简单，对于银行来说，相较于流程繁琐、手续复杂的二手房交易，银行更加愿意参与流程规范，且与开发商有所合作的新房交易。随着放贷周期的延长以及房贷利率的提升，目前许多热点城市二手房市场都陷入了“流动性困局”，比如成都三个热点区域二手房环比下降31%、29%和26%，深圳二手房成交量跌破套，同比减少70%，宁波5月份二手房成交环比减少37%。相较于二手房市场“量价齐跌”，但挂牌量却呈现反向变化，近两年许多热点城市的二手房挂牌量都出现了激增的情况，并且成交量与挂牌量呈现反比趋势变化，也就是说成交的二手房越少，挂牌量增长得越多。为什么会出现这种情况呢？业内专业人士分析认为，说明当前越来越多的炒房客正退出市场。原因很简单，这些热点城市房价整体处于上升阶段，那么导致“抛售潮”出现肯定不是刚需人群，那么一定是炒房客所导致的，由于二手房成交周期延长，导致房产变现难度增加，另一方面在楼市调控的压力下，如果再拖延的话未来房子可能就会烂在手中，因此需要及时抛售出去避免被套牢。对于刚需来说是一件好事情，说明房子正逐渐回归居住属性，但与此同时买房也需要小心谨慎，未来三类房子或面临“无人接盘”的困境。一、房龄超过20年的老房子为什么未来老旧住房会不受欢迎呢？主要有三个原因：首先，当前“棚改”*策已经逐渐退出历史舞台，未来这些老旧住房基本都会进行老旧住房改造的方式来处理，也就失去了“一夜暴富”的机会，并且房龄超过20年的话，那么剩余产权也就不足50年。其次，随着人们生活水平的不断提升，未来对于生活居住的要求会更高，举个很简单的例子，20年前的住房户型以方正、朴素为主，如今的户型讲究的就比较多，比如“动静分离”、“干湿分离”、“公私分离”等，未来老房子将不受欢迎。最后一个原因是在楼市的不断调控下，未来房价会逐渐偏于理性，房价变得更亲民后，会有更多人选择新房。并且随着炒房客不断退出市场，会有更多的房源流向市场以供选择，在过去房价高的时候，很多人选择二手房都是因为其较为便宜，但随着房价逐渐降低，会有越来越多的人选择新房。结合以上三点来看，未来房龄超过20年的老房子将很难出手。二、密集的高层住宅北京大学光华管理学院教授朱国忠曾表示，未来高层可能会沦为“贫民窟”。这么判断的原因是当前高层住宅正暴露出越来越多的问题，比如过高的公摊面积，平方米的房子到手只有70平米，过高的容积率导致小区的公共资源完全没法享受，并且由于楼房之间距离过低，导致中部以下住户的采光和通风效果变得极差，随着房龄的不断老化，未来还要面临高额的维修金以及火灾等安全隐患。在这样的情况下，如今越来越多的人都选择从高层住宅搬离，重新住进多层住宅。相较于高层住宅来说，多层住宅公摊面积小、容积率低、未来维修成本低、相应的火灾安全隐患也少许多，如今城市中新建的多层住宅也基本配置了电梯，出行问题也得以解决。并且就算未来房子老化，还能够以老旧小区改造的方式处理，而高层住宅可能面临难以拆迁的难题。因此，未来高层住宅或将面临贬值的问题，特别是密集的高层住宅，或将“无人接盘”。三、人口持续流失城市经济学家任泽平曾说过，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。可见人口才是决定一个地方房价的最终因素，在城市化进程的不断推动下，人口不仅从农村流向城市，城市之间的交流也变得更加频繁。由此导致了楼市正出现“分化”的趋势。具体表现为：一些偏远人口不断流出的城市房价不断降低，而一些人口持续流入的热点城市房价持续增长的现象。在人口不断流入下，住房需求也相应增加，因此这些热点城市的房价有了支撑，即使在楼市高压调控趋势下，依旧存在反弹的迹象，虽然房价不会大涨，但还是处于稳中有涨的趋势。但对于人口持续流出的偏远城市来说，人口流失带走了住房需求，随着楼市的不断调控，存在的泡沫也会很快消除，因此房价回落会十分明显。因此对于有购房需求的家庭来说，不建议购买人口持续流失城市的房产。
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