楼市风向，主要看“真龙”。
“真龙”是什么意思？
就是全国楼市涨跌的风向标，要看“真龙”
龙角，就是长三角和珠三角。这两个角的核心驱动城市，上海和深圳。
龙颈，就是北方代表城市北京。
肚子，就是中西部成都和重庆。
咱们国家的经济发展也是沿着“真龙”走势发展的，所以，看楼市行情，首先要看“真龙”的核心驱动城市。
这个‘真龙’走势分析逻辑，是我自己总结的，没有什么专家和出处，我是根据GDP总量和增速、人口吸引力、企业聚集度做的划分。
这个“真龙”走势的锚点不是地产，而是经济活力，而楼市则是经济和产业的镜像产物。
是的！
换而言之，这些城市和区域组成的“真龙”，就是是咱们经济最发达，最核心组成。
我会陆续对这些城市的*策和行情做个预判，仅供参考。
规律
我们梳理了近15年的楼市涨跌规律，基本上都是上半年热，下半年冷。所以，我也不想说我之前预判全年走势多正确，因为，有地产趋势分析经验的人，大家都知道这个规律。
而的行情，确实也延续了这个惯性，上半年冷，下半年热。降准降息之下，年的行情还是会呈现上半年热下半年冷的行情。
二手房
在年的所有*策中，最猛的*策是“二手房”限价*策，我对这个*策并不诧异~
因为，它与房地产税之间有着巨大的关联，这点我会在后面单独说一说。
这里要说的是~
二手房降价*策，将“真龙”走势的个两角，即珠三角和长三角的核心驱动城市，进行了速冻。
这些速冻的城市，二手房无一例外，全部是跌跌不休。
的区别，就是抗跌的区域和小区，跌得少，不抗跌的区域和小区都已经腰斩了。
在这样的背景下，全国二手一片哀嚎。连没有出限购*策的城市，杭州、重庆、成都的二手房也是跌出新姿势。
所以，二手没有什么好说的，就一个字“跌”。
只是，跌得多，跌得少的分别。
跌不是关键，关键是成交量腰斩。二手市场准确的说法，应该是速冻。
新房
很多人用冷热分化来形容二手房和一手房，我认为对，但不全面。
为什么这么说？
先来看看北、上、广、深新房的成交数据。
广州：广州新房成交10.9万套，同比上升8.9%，也算是创下5年新高了，而且年末新房还迎来了翘尾行情。深圳：新房成交套，同比上涨15.5%，最近15年里，仅次于09年和年的两个大牛市。上海：年上海新房供应共计万平米，8.8万套。成交万平，套数9.2万套，同比增长22%。北京：年，北京二手住宅网签套，创下五年来的新高。
看到没有？
在二手萎靡的情况下，四个一线城市，无一例外全部量价双升，尤其是成交量，北京和广州都走出了5年新高的节奏。
为什么在二手速冻、房企暴雷、楼市寒冬的背景下，这些一线城市从数据维度看，全是双双上扬哪？
因为~
一线城市的供需关系在发生改变~
过去5年度，都是供方市场。
主动权在开发商手中，不仅折扣没有，服务还差，一副爱买不买的吊样子。购房客户千人抽签，万人打新的事情是常有的。
但是，从开始，市场供需关系由供方市场转向需求方市场。
客户用脚投票，哪个开发商有实力、项目产品好，价格有优惠，刚需客户就会去哪里购买。
不是仅仅是冷热分化，更重要的市场供需关系发生了改变！当然，二手速冻，需求转向新房，这也是新房成交量上扬的因素；
创新高的成交量，也侧面证明，一线城市庞大的购买力群体依旧存在，只是供需关系历经年的调整，发生转变。
这就是，为什么所有一线城市成交量和价格双双上扬，而很多人感知“楼市很艰难”的原因~
房企说难、销售说难、媒体说难。
因为，5年前的楼市太火了，市场供需关系是~
千人打新、万人摇号，彻底的供方市场。
5年后，则变成需求方市场，开发商需要为刚需客群的需求做出调整。
而这种调整，这种转变，就是开发商和媒体感知的“楼市很艰难”。
而我认为，这不算什么楼市艰难，仅仅是回归理想。
我再重复一次，楼市供需关系由供方市场转向需求方市场，是回归理想。
楼市的高烧退去了，现在的市场行情，不过是楼市疯涨之前的正常状态而已。
我预判~年各一线城市，刚需首套客群成交比例会达到80%以上，并且量价攀升，但幅度小于年。
房地产税
预判一线城市行情，必然绕不开房地产税
之前有些媒体基于楼市寒冬，房企暴雷的情况，预判房地产税试点会推迟。
对此，我持反对意见。
我预判房地产税试点在年6月份之前出台。
为啥这么说？
因为，我们急需戒断土地财*，房地产税是目前 ，可能替代土地财*的税种。
我们有多急？
5年之内，房地产税要全面铺开。
现在家庭资产负债率已经达到70%，且大部分负债是房产。
一线城市生活压力巨大，年48万的生育率，就是生活压力的结果。
生一个都嫌多，二胎？三胎？生过球啊~
年轻人，面对这样的现实，发出所谓的躺平，是对现实阶层的无声抗议。70和80生人还选择生一个，而90和00则选择不婚、不生，或者只婚不生。
负债率和低生育率都在说明一个问题，我们急需戒断土地财*。
另外一个维度看，就是房地产开发销售不可能长期高位维持。
目前，二线、三线城市的空置率是22%左右，一线城市是17%左右。
空置率逐年上升，这也证明，除了一线城市和强二线城市，绝大多数城市是供大于求的。
无论是房地产产业的自身发展，还是购买刚需客群承受的生活压力，亦或者生育率、低欲望的躺平等等，都在促使戒断土地财*迫在眉睫，而促进房地产税出台就显得十分重要。
所以，房地产税不会延期，年试点城市必定出台。
同时，我预判现在的二手房限价价格，就是未来房地产税出台后，标的物收税的税基。
说完整体趋势，我再说说各个城市的具体情况
深圳
深圳新房市场有三个标志性事件：
事件一：
福田核心区域的富通上舍，12月开盘65套，仅8个人认筹， 6个被吓跑，只有2个买了，开发商真的慌了， 只能降价，现在打8折。其他那些卖地差的，打个9折算是很平常了。
事件二：
网红盘华润城，五期开盘都没卖光，平的三房到现在也没卖完，反倒是和平的抢光了。
事件三：
光明不明。前两年，光明开盘必日光，如今大部分新盘都要启动转介才能卖掉。年 新盘光明安联尚璟府，套房，又只有1人认购。
这一切意味着~新房转冷的趋势已经形成
年，仅仅是供应市场转向需求市场，开发商就喊难了，那么年，深圳开发商将难上加难。
为什么这么说？
土地供应加大：
年深圳一共拍了三轮地，其中住宅用地40宗，比增加6宗。
近两年来，深圳的住宅用地供应量大大增加，对比年、年，增加了3倍多。
新房入市供应量加大：
年新房供应5.81万套，深圳整体库存量不低于1万套，再加上年深圳新房供应将增加。
我预判，年市场供应量将达到井喷，全年将维持高位供应
据统计，深圳存量住宅项目个，其中，普通商品房个。年，深圳入市新盘或达个。据中原研究院数据，年11月，库存量达到.5万平方米，环比上升23.5%。
年，不仅高位供应，去库存压力巨大。
土拍价格下降
之前说面粉贵过面包，现在面粉的价格下来了。
深圳三次集中拍地，后两轮新房都调低了限价，有的算下来和之前的新房备案价相比直接打了八九折。
以光明为例。
年之前的土拍的项目销售价格是5.2万/平，现在，新的土拍项目入市，销售限价4.53万/平。
你说，这样的背景下，开发商除了降价，还有别的出路嚒~
对年的深圳楼市，我有几点判断。
二手房：跌跌不休。
速冻也好，自宫也罢，房地产税不出台，二手房别想好。所以，深圳二手房只有一条路，就是房地产税落地之后，二手房和20万二手中介才能有活路。
在此之前，跌跌不休是主流。
光明：光明不明。
光明之前割韭菜太厉害了，开盘哄抢也不管什么产品质量、售楼处位置、样板房情景化，整体都是粗糙的打法。
我预判年光明会领跌。
维权：历史新高。
新房入伙的维权将达到历史新高。
没有什么特殊的原因，房子质量还是原来的质量。之前房价涨了，收楼验房一切好说，现在房价下行，收楼维权将成为新的矛盾点。
我预判年深圳房地产维权，将达到历史新高。
变量：成交量略高。
利率下调，信贷放松后，价格会止跌，成交量也会反弹，所以我预判年深圳的成交量会略高于年，但是价格没有什么上涨。
我预判年深圳成交量略高。
新房：压力巨大。
深圳二手房还会延续跌势，新房在价格维度，比较之后将不具备优势。
如果地段不好的新房，又不具备价格和学位优势，真的会不好卖，只能降价。
新房市场，开发商和市场的博弈在第三季度是高峰期。
购房建议上，刚需上车好的新房没问题，二手房就要挑了，价格合适，跟指导价差不多的可以买，价格差距较大，跌的不到位的可以避开。
广州
广州供应量巨大，库存高企，不管是新房还是二手房，依然处在深度调整中。
二手房。
广州的二手房限价*策，还是比较聪明的。不像深圳，自宫去势心狠手辣。
首轮公布的96个指导价小区中，天河独占54个。其次就是*埔，有23个。
其他二手房有指导价的小区不多，所以影响小些。
年，广州市二手市场成交宗数为套，同比去年的套，下降10.6%。
例如，中海花城湾的挂牌价已经高达18万/平，成交价也要17万，而指导价却只有9.2万，现在花城湾的成交价在十四五万左右，降了不到20%。
即便广州悄悄地放宽了限购限贷，广州二手房还是趋冷~
该降还是降。
像海珠和越秀，市场非常成熟，地段也好，之前涨的又不多，所以跌幅还不大，在5%左右。
萝岗、长岭居、老*埔片区则成为广州领跌区域。
其次是天河区，热点小区直接打五折六折。
新房市场。
广州新房成交量是大湾区之最，10万+！！
且在年末还迎来了翘尾行情。之所以翘尾，主要是开发商大力促销和利率下调。
广州楼市用一句话概括“以价还量”。
广州楼市是“墨西哥鸡肉卷”，卷得厉害。
各个区域之间同质化竞争激烈，例如年放宽限购的*埔就抢了南沙的客群。
广州一直都是高库存、高去化、高供应的三高特征。
年这一趋势不变，只是竞争更激烈
根据广州中地行数据统计，年广州约有35个全新盘入市，年广州约有78个新盘入市，而年预计上升至个！
天河，越秀，海珠，荔湾年都是不缺货的。
呵呵，难得啊~
一边是成交量减少，一边是供给量暴增，容易供过于求。
目前广州的库存去化周期达到了14个月，相比年底的8个月，去化周期明显变长了。
广州是一个量变才能质变的市场，土地财*依赖度极大，年三高特征不变。
对广州年市场，我有几点预判
*策可能变相放松：
广州想把南沙发展起来，但是，南沙发展还有很长的道路。所以，预判针对南沙会有*策的支持，例如限购的放宽、人才补助等....
二手房还没跌到底。
珠江新城的小户型肯定还是会下调，例如，珠江新岸公寓，现在还在博弈期，后面业主还会继续降价。
广州二手，大体概括起来“豪宅独领风骚，普宅被动下跌“。
年，割肉成交是趋势。
新房继续以价换量。
广州楼市的特点是三高，高供应、高库存、高去化，针对三高的解题思路只有一个——以价换量。
购房建议，广州供应量巨大，尽量选择交付时间短，多期开发的项目。
因为，开发商越卖越便宜，自砸招牌，没有客户购买。所以，多期开发的项目，总是一期贵过一期，在这样的大势之下，多期开发的项目更稳一些。
文章到这里已经字了，内容太多了，北京和上海我们放到下期。
来源：混知地产
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