前几天上海台新闻坊栏目报道了一件关于房产买卖遇到限购障碍的事件。涉及的核心问题就是名下有一份尚未办理产权登记，但已经网签的动迁房买卖合同，结果被限购，因为限购，将很可能面临违约。
事件中的买房女士在叙述该情况时即莫名又气愤。据她的陈述，买房前拉过名下房产情况，并且咨询过房地产交易中心工作人员，告知了自己家庭名下有一套房，另有一套动迁房签订了合同但尚未办理产权登记的情况，得到的答复是不限购可以再买一套。可是当付清首付，办好了贷款，申报过户时被告知其属于限购对象，原因就是由于动迁房已经完成网签，所以要计算入家庭名下房产，因此被限购了。这样一来，交易只能叫停，而且该女士还极有可能因为限购将面临承担合同违约的责任。
自打限购开始实行以来，像这位女士一样，因为不了解名下房产计算的细则规定，而造成已经被限购却不自知的普通购房者不在少数。下面柯南就来仔细给大家还原一下该事件的细节以及问题出现的症结点。
◆事件还原
买房的该女士，上海户籍，家庭名下有一套房子，另外有一套动迁分到的房子，已经签订过房屋买卖合同但尚未办理产权登记手续。
其在买房前为了核实自己是不是被限购，特地到房地产交易中心的自助查询机器上查询并打印出家庭名下房产情况，结果显示就一套房。
为了进一步确认，她还咨询了交易中心的工作人员，告知了自己还有一套动迁房已签合同但尚未办理产权登记的实际情况，据她陈述得到了可以再买一套的答复，因此她才签了购房合同并办好了贷款，结果过户收件后的两天被通知限购了。
接到通知后，她一下子蒙了，明明名下查询出来就一套房，而且已经将自己的具体情况咨询过交易中心，贷款也能办出来，为何还是被限购了呢？如果限购就很可能无法购房，无法购房就面临承担高额的违约赔偿。
事情出了，只能是向交易中心讨个说法了。交易中心给出的解释是，自助查询设备属于规土部门管理范畴，只能查询到已经登记了产权的房屋情况，网签合同的情况是查询不到的。
限购查询属于房产登记部门的工作范畴，查询限购不仅要查已经登记产权的房产情况，而且也要查已经网签的情况，且对于已经网签的房屋，根据限购相关细则规定也被认定为是属于名下房产的情形。
相关人员进一步解释说在购房者需要填写的家庭名下住房情况表中白纸黑字地写明了拥有住房包含已签订购房合同的字样，估计购房者未仔细看清楚。
交易中心给出了解决方案，给到购房者合理的期限，先去掉原有房产上的名字后再办新购房屋的过户手续，但这并不能让购房的该位女士完全排除违约的风险，毕竟最终要看卖房方的态度。
交易中心的解释和事后处理看似很到位且合理，但这件事情从我一个内行的人的角度看，总透露着那么一点怪异，貌似责任全在购房者本人身上，但真相真是如此简单吗？
◆事件解析
这件事的问题症结究竟出在了哪些环节上了呢？
症结一：自助查询机无法明确是否限购
各交易中心配备自助房产查询机是最近一年多的事情，初衷是方便老百姓查询名下房产情况，可谁又知道这机器不归房地产登记部门管辖，而是属于规土部门呢？
按照交易中心给的解释，要想查明自己到底是不是被限购，就不能在自助机器上查，要到交易中心的柜面申请查询。这个解释作为干了十余年一线经纪人工作的柯南都要打个问号。
交易中心柜面窗口是按照地址查询房屋情况，而且各区交易中心也只能查到本区管辖范围内的房屋情况，外区的房屋情况是查不到的，要查也只能是通过自助查询机器查，而且就算是在自助机器上，据工作人员讲年前登记的也未必能查到。
还有就是柜面窗口是否能查到网签合同的情况也是有疑问的，限购查询实际上的操作流程是要通过市房地局的信息系统查询，我本人未曾听说过各区柜面窗口就能查。
以上这些情况作为专业的人士的柯南也是在不断实践中，碰到问题后才搞清楚的，而且仍有些情况存在疑问。试想普通非专业的购房者又岂能搞得清楚，搞不清楚又没有没明确的告知可看，你让普通购房者能不一头雾水吗？
症结二：动迁房有网签合同，相关人员告知不限购，太诡异了
如果上述事件中的女士叙述完全是准确无误的话，根据她所提供的家庭住房情况，交易中心的专业工作人员是不应该也不会答复她可以买房的，应该是明确告知她已经被限购了。
已签订的网签合同计算入家庭住房套数的规定，但凡是交易中心专业的工作人员都应该知道。如果当时该女士只是拿着查询结果咨询，而并未告知动迁房已经网签的实情，那么得到不限购的答案还算合乎情理，但该女士称明明白白说清楚了实情，但还是得到可以购房的答案，这就令我这样的老江湖也想不通了。
想来想去只可能是两种状况。 种可能是该女士当时咨询时的表达和她事后在新闻报道中的叙述有出入，令到回复的工作人员理解产生歧义，从而做出了错误的解答。
第二种可能是该女士虽然是咨询交易中心的相关人员，但问错了人。该女士购房所在区的交易中心是有专门一间屋子接待房产相关问题咨询的，大厅中的值班台实际上并不负责专业问题的咨询，值班台的工作人员专业度也远逊于咨询室的人员，周末值班台的人员许多时候还是临时顶班的人员，专业度更弱，不巧的是周末咨询室还是关门的，如果该女士阴差阳错地碰到是这样的情况，那么也很可能被误导。
症结三：责任究竟该归谁
事件中的该位女士貌似谨慎，为了明确是否限购也做了相关的事前准备，但所有的准备工作不是起到了正向的作用，而更像是帮了倒忙。
单从法理上来讲，事件的责任完全是归属该女士本人，但从实际二手房买卖的操作层面上讲，相关负责办事的部门是不能够完全置身事外的。
新闻坊作为新闻机构，对于房地产问题并不专业，所以一些可能揭示事情真相的细节未能报道出来，柯南这样的专业人士也只能做推测性分析。
但无论如何，如果该女士当时确实说明了网签的情况，但还是得到可以购房的答复的情况属实，那么交易中心当天给出答复的人员一定是有责任的。
柯南前文中已经分析过了，即便是交易中心坐在大厅的工作人员也未必都很专业，普通老百姓虽然是知道有房产问题 去交易中心咨询，但如何咨询，咨询谁，一进交易大厅后，很多时候会两眼一抹黑。如果一不小心问错人，而被问到的工作人员又恰好有理解误区，但又不懂装懂地给了回答，那就惨了！
千万别想让他们事后认账，作为专业人士的柯南也没少吃他们的亏，所以即便是去交易中心咨询，也得知道该问谁，如何问，而且还得听得懂他们的回答。有时候去交易中心咨询问题，还真不如问一些长期在一线从事经纪工作的 经纪人来的靠谱。
类似新闻坊报道的，购房过户时刻突然被卡壳的情况其实还真有不少，给大家讲几个常见的情况。这些情况都好发于过户手续办理的节骨眼上，往往都是在送件进办理窗口时才被告知到。
◆归属买方的原因
一、户口本的原因
1、上海户籍同父母在年前有共有产权的房子但不限购，查询结果中有共有房产信息，但户口本上体现不出同父母的关系。这样的情况下，就必须到派出所开关系证明。
2、非上海户籍购房者户口本上有不是自己孩子的未成年人信息，户口本的登记信息又无法排除该未成年人是购房者的孩子，此时必须提供该未成年人的父母信息证明，如出生证明或是派出所开具的相关证明。
二、结婚证的原因
1、结婚证上的身份证信息和实际身份证信息不符。这种情况往往发生于非上海户籍的年轻购房者身上。有些非上海户籍的购房者未到法定年龄就结婚，搞定当地民*部门，结婚证上的身份日期改一下就成了，这样的事情还是有不少的，柯南就碰到过几次。结果买房过户核对证件信息时发现两个证件的信息不符，必须当地开具证明，证实是同一个人才行。
2、结婚证上的名字写的不正确。这种情况多数发生在上了年纪的购房者身上，特别是上世纪五六十年代结婚的老夫妻，当时的结婚证全是手写的，有些书写不规范，随意简写，比如把蓝姓写成兰姓，柯南就碰到一回。碰到这种情况也得相关部门出证明，而且实际操办办起来很麻烦。
三、动迁原因
动迁如果不是全部货币性质补偿，而是拿房子的话，只要是和动迁基地签了购房合同的，该合同现在就是一份网签合同，根据限购相关规定，计算入家庭住房数量中。许多购房者对此一无所知，一旦再次购房很可能被限购，也就很可能会出现新闻坊报道的那位女士的尴尬局面。
◆归属卖方的原因
一、不完全产权房未接轨
一些咖啡色的房产证属于不完全产权性质的房子，需要去物业补交相关费用后变更产权证才能过户，但是不变更却可以网签，所以碰到咖啡色产证的要特别注意。6月1日起委托备案需要核验了，不知道这个漏洞是否被堵上了。
二、租赁备案未被撤销
房屋内有网签备案的租赁合同的，过户前必须撤销租赁备案才能顺利过户。网签租赁合同如果属于到期合同，房东可以凭产权证和身份证申请撤销，但是如果是未到期的网签租赁合同就必须租赁双方到场才能撤销。
有些房子因为房东给原来租客办理居住证时不留意，应租客要求网签租赁合同未按照实际情况写期限，而是写长了租期，结果租客已经退租找不到了，导致因为租赁备案无法撤销而耽误卖房的事还是时有发生的。
现如今，房产过户的流程是简化了许多，但是一些涉及能否顺利过户的细节问题还是有不少，非专业人士还真是无从知晓，就是柯南这样算得上专业的人员，也不敢说无所不知，每次过户的档口仍要反复核查，战战兢兢，即便如此也偶有意外发生。因此，每个买房者真是有必要找寻一个真懂行的，肯说实话的专业人士帮自己一把，可惜的是目前的二手房市场奇缺这样的人，有的都是些满嘴跑火车，骗死人不偿命的无良中介。
柯南作为这个行业的老人，有感于行业的无序和混乱依旧改观不大的现实状况，所以希望能够通过文字的力量，让更多看到柯南文章的人能够多认清一些二手房市场的真相和更多接地气的操作细节。虽然柯南的号依然很小，发出的声音无法传播的很广，但柯南依然会坚持，也希望看过柯南文章的，觉得有帮助的各位朋友能多多推荐给身边需要的人。
我是楼市柯南，一名 的房地产经纪人，还原 层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在
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