准备工作
是单身的办理单身证明，离婚的要备好离婚证明，结婚的要准备已婚证明，外地人要看下自己的社保或者税单有没有满足当地城市的要求年限，中间有没有断缴.没这个买不了房的。还要刻一个私章，要用到的。私章有没有无所谓的，没有章用签名代替也可以。需要贷款的还要有收入证明。这要提前准备。一回去就做。
一、定大方向：决定好在哪片区域买。 不买在太偏僻的地方。 周边配套好一点儿，交通便利，学校，幼儿园，菜场近一些。 或者稍微繁华一点的地方，这样一时不住，出租租金也高一些。 或者临街的门面房，考虑以后做点儿什么。 只要价格能接受，就可以考虑。 如果都太贵，就把上面的要求适当放低一些。二、大方向怎么定： 大方向确定了以后，就集中在确定的区域看房子。这个问问当地住的人，熟人都问问吧。但是 自己拿主意。 多找一些中介，他们会推荐不同的房源。 结合自己的经济和看到的那些房源的情况，决定买啥样的。三、具体看房子： 看房子的时候，要注意很多事情。这些因素都会影响价格，如果好的太贵，就适当降低要求，降到自己不能接受为止。列在下面： 1、房子的房型，合理不合理，住着别扭不别扭。很合理的一般就贵呗。 2、房子的面积，够不够用？面积大的就贵呗。 3、房子的年龄，太老的房子不能要，万一以后要卖，很难出售，出售也不值钱。钱够用的情况下，房子越新越好。钱不够嘛，就降低点儿要求。 4、房子的楼层，一般底楼顶楼不太好，底楼潮湿（其实北方还好，上海是底楼很潮），顶楼怕漏水，冬天还冷。高了也难爬。3楼4楼 了，有银四的说法。就是三楼是*金，四楼是白银的意思。 5、有没有噪音，周边有工厂什么的吗？ 6、周边有没有污染厉害的企业，比如空气不好。 7、房子有没有渗水、漏水问题。 8、产权权属清晰不清晰？有没有纠纷？有没有抵押？都要问房东。 9、是否有租赁关系或其他纠纷。就是现在里面有租客吗？有租客的话，租客有优先购买权，如果没有租客放弃优先购买权的书面承诺，碰上难搞的租客他可能反咬一口，说他不知道房东要卖房，不肯搬家的。他也可以去打官司告房东的。 10、小区的环境，环境好的就贵一些。小区旁边有没有大的变电站呀？有变电站的话有辐射，尽量不买。小区旁边是不是棚户区呀，棚户区一时半会儿拆不了，脏乱差，也不好。 11、房子临不临马路。如果想买临马路的房子，那么就买一楼吧，可以做事情呀。否则，不是一楼的临马路房子 不买，太吵。 12、房子的采光好不好，黑乎乎的见不到太阳的房子不能买。所以看房子的时候 白天去，上午去，上午9点以后还不见太阳的房子，就是房子朝向不好，晒不到太阳，不能买。 13、以上这些都考虑过了，没问题了，想买了。那么就问问房子主人，这个房子“干净”吧？是不是凶宅，就是里面发生过不好的事情吧？比如死人啦，火灾啦，人命案了，等等。是凶宅就坚决不能买的。房东不一定实话实说，那么也可以，回头和邻居打听打听。 14、看看房子的主人残疾吧？有缺陷吧？他们家和睦吗？特别是没有行为能力的人，他签字卖房是不算数的，比如精神病呀，傻子呀的。这种时候，这个房子再好都不能买。 15、然后再问问，房子的情况，以前什么人住的，是自己住的，还是出租给别人住的。 16、房东买的时候是新房子，还是房东买的时候就是二手的，还是房子是单位分的，有产权证吧？能买卖吧？等等，都要敞开了问明白。 17、房产证上几个人名字呀，都是谁呀？大家都同意卖房子吧？ 18、如果是老人卖房子，还要问问他们儿女同意吗？不同意也会可能有日后的纠纷，就不能买的。 要他们儿女出面。 19、如果是儿女替老人卖房子，更要当心。有可能老人都不知道。 20、房东这是第几套房子呀？卖的话，税率多少呀？算下来税的金额多少呀？房东打算自己出还是让下家出呢？这会影响你的资金预算。 21、房子每月物业费多少钱一平米呀？取暖费怎么算的呀？ 22、房子供电供水有问题吗？ 如果是离高架或者大马路比较近（离高架近的话，离1-2条马路的建议也要考虑高架噪音）的房子，而你又因为预算有限或者是没其他房源而对它有意向，那么建议在晚上七八点的时候再去看一下房，开一点窗感受下，声音是否能接受，晚上是否能入眠？入夜以后，尤其雨天，高架发出的噪音常常会让人心烦意乱，有时候，同一小区里不同栋，受高架的影响也会不一样。而即便是双层窗，关窗就没有声音，那你是不是能接受常年窗户紧闭的生活呢？ 和房东聊聊，在哪里工作的？孩子在哪里读书呀？相互了解，增进感情……没准你们之间还有千丝万缕的关系，价格一下就能少掉不少 另外，建议询问一下户口情况，买下来以后房东是否愿意迁走并有地方落实这些户口，如果有上上任房东的户口，千万不要买，有的搞了。 房子基本看中，有意向购买的话，建议带好身份证，去房子所在区的交易中心拉一下产调，不会花很多钱，每项查阅5元，一般也就5-10块钱搞定。可以知道产权人名字，有几个产权人，他们分别的名字，有没有抵押，房子面积，坐落，产权取得日期等……（知道了这些你再去和你从房东嘴里了解到的信息对应一下，如果都吻合并一切正常，那么基本没有什么大问题。）我是不建议买有两次抵押，尤其是除了正常贷款还抵押给朋友借钱的那种。你买入之前要先给对方一大笔钱还债然后房子才能正常卖，万一他卷了钱跑路了那你就烦死了。
四、谈价格：房子假如看满意了，千万别在房东面前表现出满意的想买的样子。 就尽量挑毛病，这不好了，那不好了，就说不好的地方。 回去以后呢，跟中介谈，让他问房东价格。跟中介说钱不够，讲自己困难，让他帮忙谈谈价格，要求优惠一点。 然后就看中介的水平了，要搞几个回合的，房东出一个价，你出一个价的，谈呀。不要急，慢慢等两天。 如果你很强势，不肯让步，中介就会帮你了，如果房东也强势的不得了，那么中介就会把自己的利益让出来，他会少收中介费，也要做买卖的。 所以记住，一定要强势，别轻易自己主动加价。 再补充一点：不管对方开什么价都往死里还价的思路是不对的，买房之前起码要有几个月的时间多看多比较，这样你才能准确知道什么样的房子是 的，什么价格是属于便宜的。这样你才能 时间把握机会！如果按照使劲砍价的思路，拉锯战2-3天，如果真的是性价比非常便宜的房子，你看看过两天还在不在？如果价格属于便宜的，那还价不能太离谱。 另外，在房东面前不停地说这个不好那个不好也是不可取的，人住在里面都有感情，你说我的房子到处不好，我首先就很反感。既然不好，你和我谈什么谈？我建议不露声色，言多必失。谈价格时再有理有据地说优缺点，不能只说不好，不说好。先肯定我觉得您的房子还不错，但是有些小缺憾，您看价格是不是可以稍微折让一点。你看楼上谁价的房子上礼拜在卖什么价，他怎么怎么，你楼层比它低等等……，你看价格是不是稍微比它低一点怎么怎么…… 实在房东不肯让步，而房子又无可挑剔，市场又是卖方市场的话，也没什么。还价还不下来，那么你可以争取些其他利益，比如固定装修送，家具家电送，维修基金送，产权转移完成房东收到全款后的租金归下家（若有租客）等……
五、价格外的细节问题及付定金：如果 价格谈差不多了，觉得能接受了，产调也没问题了。那就跟中介和房东约时间，见面商量具体事情。具体谈下面的事情。 1、房屋内设施的处理方法。比如家具，空调，热水器，洗衣机，冰箱，煤气灶，电视机，门窗，地板，卫生间的设备洗脸池，马桶，浴缸等等，房子里的除了房子本身以外的房东的东西怎么处理？是他自己都拿走还是留给你？免费还是作价给你？作价做多少？ 2、房子3金的处理方法。（3金包括物业维修基金，水、电、煤气、有线电视户口是否上家免费赠与你，还是要你出钱买过来？）其次是水、电、物业费，要写物业结清单，截至到房东交钥匙的之前的费用，由房东负责。 3、房东在房子里有户口吗？户口能迁走吗？什么时候迁走？迁到哪里去？能迁走的话，约定迁走时间，没迁走之前留尾款以作牵制。一时没地方迁，不能迁走的话，要在你拿到产证之后他的户口还在你的房子里，那就要留多一点尾款，给出一个解决户口迁走的 期限，过了 期限还不迁走，尾款将不予返还。 4、房东的税费怎么承担，是他自己承担，还是你来承担？ 5、上面几项都谈好了，就谈谈，首付款多少？尾款多少的事情。 6、定金的金额是多少？约定违约责任，就是如果一方单方违约了怎么办，违约金怎么算。 7、谈好中介费怎么出，出多少？是他出他的，你出你的，还是你给他出？
8、签字之前核实好房东身份证，房产证，户口本，中介身份证，等信息。对方说忘记拿了，也要去拿回来，再签字。买卖双方以及中介签字，交定金。
9、房东产证上所有人都要签字的。家庭成员有利害关系的人，也要签字，同意卖房的。不论什么理由，都不能在产权人不来的情况下签定金合同。风险太大。
10、商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期。如果不贷款的话，钱一般分四次给房东：注意每次付款时资金直接给房东，给一次钱房东要打一次收条。 不要转第三方。 一、付定金时给一次，在签完定金合同的时候给。 二、签正式合同时给一次，给的是首付款。签完合同当时给钱。签完合同后，房东房产证需交给第三方中介保管，防止一房多卖。 三、过户（就是房东把房产证交上去，房产中心做你的新产证）时给一次，要办完过户手续再当天给房东钱。（要是贷款的话，过户是在银行贷款审批下来的时候过户的，审批下来了，还没放款，银行放款到房东账户要等到下家的新产证做出来以后，拿一个抵押权证给银行后，银行才会放款呢。） 四、尾款，就是你的产证出来了，房东要把房子交给你，交钥匙的时候给房东，给尾款之前，要仔细验收房子，和定金协议上写的一样吗？不一样的，可以适当扣除尾款。
谈好之后签定金协议，把商量好的上述事情事无巨细的都白纸黑字写在“意向书”或者“定金合同”上，切忌不要口头承诺。付定金
六、网签：（就是签网上机打合同，即正式的房屋买卖合同）
1、约定签网上机打合同（就是正式的房屋买卖合同）的日期。一般为定金付好的一周内。2、签合同的时候，看产证，看身份证，看户口本。产证地址和合同上写的地址对对牢。别搞错。
3、网签问题，大型正规中介公司有密钥就能网签，小中介公司可能没有密钥，注意识别。他要带你去交易中心网签，其实也可以。
4、仔细看清每一条条款，基本上不能改的字就不用看了，因为是交易中心格式；重点看的是房屋的基本信息，权属状况，价格，交付时间，付款时间，附件中的装修情况（就是留给你什么）。
5、双方另行约定的条款：例：你付款的周期；对方需要继续使用的，免费期限和收费期限的约定；对方户口迁走时间（ 是能迁走，因为比较搞），比如前面定金合同上写的那些 都搬过来，写在正式合同上。
6、产权证上所有的权利人都要出面签字，碰到行动不便的，或有精神问题的、未成年人的，需要提供公证书由委托人代为签字。
七、贷款
需要贷款的，携带好身份证、户口簿、结婚证、私章、收入证明、银行流水以及定金收据、首付款收据，合同复印件等材料到银行办理贷款手续。一般银行贷款审批时效为15-21天左右。
八、审税：
携带好身份证、户口簿、结婚证、私章、收入证明、银行流水以及定金收据、首付款收据，合同复印件等材料到交易中心办理审税手续，就是需要交给国家多少钱，这个要去交易中心审税的，房东审房东的，购房者审购房者的。一般七天左右出结果，出结果后一般是交税和过户为同一天。
九、过户：（就是房东把房产证交上去，房产交易中心做你的新产证） ，是过户带的资料：携带好身份证、户口簿、结婚证、私章、收入证明、银行流水以及定金收据、首付款收据、合同复印件、交完税后的完税证明。然后走流程，签字过户，然后至银行付房东过户的款项。十、交房验收： 1、根据合同附件中装修情况，制作清单，就是把你要检查的东西，一件一件列出个表来，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏。 2、交房时房东 能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费。 3、查水电煤表，结清房东该付的水电煤费用。 4、派出所验证户口是否完全迁出。 5、交房当天就应更换锁芯。
6、付尾款
至此，买房从开始至结束全部流程都写清楚了，希望可以帮到即将买房的你。
联系电话：