回顾无锡上半年的楼市表现,6月房企为了冲刺半年度任务加大促销力度,6月商品住宅成交.9万方,环比增长69%。二手房市场表现也可圈可点,关键词也不少。
成交量创下新高、安置房猛增
根据无锡房管局数据,6月,无锡二手住房成交68.76万方,套。可以看到,无论是成交量还是成交套数,6月二手房成交数据都是今年最高的。同比去年6月,成交面积和成交套数环比分别上涨了8.52%、6.40%。
表:无锡二手房成交概况
新房市场中,房企为了冲刺半年度业绩,可能会在6月加大优惠力度,但是二手房市场,个人房东不会因为6月冲刺而让利。那么,二手住房何来这一波热情?
其实,这一波二手房行情和安置房土地出让金新规有关。年,无锡经适房、安置房最新土出金适用标准公布,7月1日实施,涉及个小区,以梁溪区多个安置房小区为例,7月1日之后成交的安置房,需要缴纳-元不等的土地出让金,此外还要缴纳土地契税(土地增值税的3%)。
但实际上,无锡安置房的价格还是相对亲民,受到不少刚需购房者的青睐,经开区的周新苑、凯发苑,凯发苑小区均价约为1.3万/㎡,相比周边商品房价格低一半以上。买一套㎡的房子,总房价就要省下多万。
受到土地出让金7月1日起上调影响,6月安置房成交量增幅明显,6月无锡二手房成交榜单中,尚书苑、周新苑、张镇家园、东顺苑、马鞍苑、长宁苑、新安花苑、春潮花园均为安置房小区。
表:无锡6月二手房成交榜单(成交面积)
另一个原因,则和土拍市场火热,新房市场总价门槛提高有关。无锡首次集中土拍中,经开区铂宸府东南侧地块共吸引8家房企报名竞争,最终某房企以楼面价元/㎡+㎡竞租赁面积夺得该地块,而周边在售新房价格在-元/㎡。经开区清源路以南地块也以元/㎡的楼面价成交,周边在售新房价格在元/㎡。
随着无锡新房市场上老盘完结新盘接棒,如今无锡商品房市场单价2万以下的楼盘,不但少,大部分还偏。在这一情况下,不少小户型产品的起步价都要万左右,刚需们的压力显而易见。土拍市场火热,新房市场总价门槛提高,二手房市场中还有不少小户型可以选择,让不少刚需下定决心早点上车,安置房成交数量创新高也是一大证明。
个小区迎来指导价
7月26日,无锡市房屋交易管理中心发布通告,公布无锡市首批个住宅小区二手住房成交参考价格。
从2月开始,深圳率先在全国发布二手房指导价,随后,宁波、成都、西安跟进。根据易居研究院的监测,到6月底,这4个城市二手房价格指数同比涨幅8.1%,相比2月份减少2个百分点,变化最明显的是深圳,1月份深圳二手房价元,6月份,二手房价元,缩水15%。可以看到,二手房指导价对楼市的影响不可谓不巨大。
那么,无锡个小区二手房迎来参考价,会有什么影响?
参考价新规明确,二手房参考价每年更新,从幸福里查询滨湖区万达广场房源,一套年建、2室1厅、91.23平米房源挂牌价万元,挂牌单价在2.5万,参考价在2.38万。差距虽然不大,但二手房市场监管力度加强,将有助于加大二手房信息公开力度,对购房者来说容易分辨假房源,房东会降低房价预期,引导市场理性交易。
对中介来说,不能随意炒作房价,虚高挂牌更是不被允许。对银行来说,按照指导价进行放贷,可以控制个人住房信贷风险,稳定市场预期,引导楼市平稳发展。众所周知,炒房者囤积房产后,都希望过几年涨价后卖出,二手房参考价制度普及之后,二手房的流动性降低,可以起到打击炒房、稳住房价的作用,房产的投资属性降低,买房人可以有更多的房源可以选择。
房贷收紧
7月20日,最新一期LPR公布,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。笔者咨询无锡7家主流银行发现,无锡的个人房贷规模有收紧的迹象,不少银行表示,二手房的放贷周期在4-5个月,甚至更久。下半年多数银行额度更紧张,并且,部分银行偏向于新房放款,二手房的信贷额度更加紧张。
表:无锡7月主流银行房贷利率
放款周期延长,对房东来说,收到尾款的时间会延长,如果有借钱结清房贷的需求,那么,资金会更加紧张,需要提前做好安排。对购房者来说,信贷收紧,对个人征信要求更高,打算买房的刚需群体需要维护好自己的征信和银行流水。在房源选择上,尽量不要选20年以上的老房子,可能有拒贷的风险。
另外,无锡去年发布了新*,产证不满5年的住宅交易时需要交高额的税费。购买产证不满5年的房源,中介费以及各类税费动辄十几万,这一部分并不能贷款,买房人在看房时需要问清楚这一点。
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