昨天，贝壳研究院继续发布全国年终盘点系列，其中青岛的卓越蔚蓝群岛和维多利亚湾上榜《在售房源最多十大社区》。
苦逼的蔚蓝群岛业主和维多利亚湾业主，走出青岛，展示给了全国的朋友们。
细细数来，青岛的大盘真的很多。
李沧区的绿城理想之城，十年前开大盘的先河，总建筑面积约万平，住宅为主。
城阳区的卓越蔚蓝群岛，总建筑面积万平，住宅为主。
高新区世茂公园美地，总建筑面积万平米，住宅为主。
高新区中欧国际城，总建筑面积万平米，住宅总体量约万平。
西海岸新区的三个融创项目，维多利亚湾、东方影都、融创中心均为超级大盘。
维湾和影都的住宅总体量预计均在万平以上，而融创中心则更多。
还有青岛西站的金茂、绿地、金地三叉戟以及中铁世博城、中建锦绣城。
这里面除了央企就是民企大鳄。
而青岛也成了大盘实验场。
壹
新房市场大盘吃香
无论是早期进入青岛的卓越蔚蓝群岛，还是年的网红项目中欧国际城、维多利湾以及融创中心，它们均长期霸占年度楼市销售排行榜前列。
年，中欧国际城、维多利亚湾、绿城理想之城、中建锦绣城、融创中心、世茂公园美地六盘上榜青岛楼盘销售额TOP10。
年，中欧国际城、维多利亚湾、绿城理想之城、中铁世博城、东方影都五盘上榜。
年，中建锦绣城、东方影都、绿城理想之城三盘上榜。
年，中欧国际城、维多利亚湾、绿城理想之城、世茂公园美地、东方影都五盘上榜。
年，绿城理想之城、维多利亚湾、东方影都三盘上榜。
年，卓越蔚蓝群岛、东方影都、维多利亚湾均上榜。
可以说大盘凭借教育、商场、产业配套的全面优化，以及不高的单价成为了很多人新房置业的 。
无论是自住还是投资，似乎买大盘，就是买潜力，就是买未来。
置业顾问口口声声“大盘全面落成之日，就是房价翻番之时”也成了很多人的买房理由。
于是，大盘成了自住和投资客混合的地方，到 ，发展商和购房者，都不清楚，是本地人自住撑起了大盘，还是外地人投资撑起了大盘。
据说，胆大心细手段多的融创已经把融创中心卖到了浙江、江苏和上海，在、年挖掘了临沂、淄博、潍坊、济南、东营和东北、西北后。
融创终于向富庶的苏南人下手了，也的确，对于动辄3万+的苏浙沪人民来说，1万多的融创中心，实力强大，还美丽端庄。
这一幕像极了，青岛人去海阳看碧桂园十里金滩时的情景。
贰
二手市场大盘失宠
其实超级大盘也是有鄙视链的。
绿城理想之城和中建锦绣城就处于鄙视链的顶端，中建锦绣城就是典型的胶南老城区超级大盘，妥妥的自住客户为主，面积段涵盖首置和改善，基本把地缘性客户一盘捞尽。
这样的项目，基本不会出现维多利亚湾和蔚蓝群岛的惨剧。
绿城理想之城，也属于市内四区的好项目，除了东李浓厚的自住氛围外，绿城在这万平的产品中规划了别墅、洋房、小高、高层，把桂花园系列、诚园系列，御园系列、玫瑰园系列均搬到了青岛，可以说一个项目就把首置、改善、再改、 置业客群全部网络进来，而且开发节奏合理、产品搭配科学，也正是因为如此，尽管绿城理想之城是青岛 大盘。
但是依托绿城的品质、优越的地段，它不仅没有大盘的一系列弊病，反而持续升温。
成为了 楼盘的代表作。
当然了，绿城理想之城因为照顾外立面的美感，而导致理想之城多奇葩户型，因此部分组团户型在二手房市场不受待见，也是事实。
但是整体而言，处于鄙视链 部的是郊区大盘。如果再加上交通不便，这样的郊区大盘，买入就是个错误。
A
大盘投资客户众
因为超级大盘多为产城融合项目，配套全、概念足、房价低，因此吸引的投资客户较多，这一方面是投资客户自身对于楼市投资的知识储备不足导致的认知误区，也就是认知偏差买错了房，另一方面就是大盘一般业绩压力较大，所以在示范区营造、渠道*团作战以及项目卖点罗列上会舍得花钱，做的较足。
网上经常有人讲，每次中欧国际城开盘，都会发现对面的伊甸园动工，也就不难理解了。
毕竟超级大盘卖的是未来，起码得让人看到。
而且不得不说，类似于东方影都和融创中心这样的超级配套，其实对于投资客户是有强大的吸引力的。
但是这依然掩盖不了，投资客群多的弊病，比如小区生活氛围不足，比如后期二手房挂牌量大等，这些都会影响社区的保值增值性。
B
大盘二次置换多
之所以能大面积拿地，肯定意味着项目较为偏僻，比如胶南、高新区，都是大盘出现的主战场，如果大盘的公共交通（地铁）能实现通达，大盘营造的生活场景还是不错的。
但是很遗憾，青岛目前的所有大盘均为非地铁盘。这就导致后期社区出行的便利性较差。随着大盘客群中刚需客户收入的增加，几年后，这部分群体会面临生活的改善，换房到学区好和便利性更好的区域是他们的选择，他们是大盘的首批挂牌出售卖家。
同时如果投资客也到了套现获利期，双重卖家叠加，二手房挂牌量就会大增。如果大盘的交通路网设计不合理，则会加剧这种现象，最终导致该社区在二手房市场长期低迷，跑输市场平均值。
维多利亚湾、卓越蔚蓝群岛就是这种情况。
C
大盘品质维护难
超级大盘，还面临社区品质维护难的问题，居住人数多，客群层次杂，再加上团队管理的难度，以及集中出现的维保、客诉等问题，大盘的品质保持就是个不容易解决的问题。
一旦社区居民入住后的品质得不到保持和保证，那么会加速二手房的挂牌量，也会导致社区口碑的滑坡。
最终，搬走的越来越多，搬进的越来越少。
D
大盘远期变化大
万达当初轰轰烈烈引进的维多利亚湾三大名校已经没了踪影，东方影都易主导致目前青岛西海岸的电影之都建设整体受阻，目前连东方影都产业园的运营主体，也被西海岸发展集团入股。
高新区的伊甸园一拖再拖，且规模缩水。
据悉就连原来打算给青岛制造业补上高端游艇制造，且是以此为名拿地（维多利亚湾的所有拿地主体均为青岛万达游艇产业投资有限公司）的维多利亚湾游艇制造工业用地，也在走变性的路子。
世界品牌的游艇制造基地不建设了，这里将成为维多利亚湾的下一期商住项目。
如果说新房还受土地供应、*府限价等影响楼盘的价格体系制定，那二手房的价格就是 的市场体系，社区品质好、口碑好、学区好，买的就多，如果能卖的少，小区一定增值。
而反之，小区的价格就一定会扑街。
所以对于在新盘期火热的大盘，一定要能发现大盘的另一面，冷静思考，而不是“大就是好”，更不要被某些网络声音和震撼的远期所左右。
一直想问，这个对着总建面万平的####震撼的喊出“中国唯此 ，交房必定翻番”的童靴。
请问，你是真心的吗？
文：青与楼
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