10月16日
《千万别说你懂买房》在读
——资深房产律师手把手教你规避买房风险
法律规定：二手房交易的税费，购房人承担的有：契税、印花税和土地出让金。
购房人根据网签合同的价格，到地税缴税之后，方可办理过户手续。
了解三大税种——契税、个人所得税、营业税（增值税）的免税*策。会帮我们节约预算，还能节省时间。
税的问题非常精细且复杂，文件多、信息筛选难，地税部门绝对是最权威的！最好本人到地税部门咨询，才是明智选择。
我们先来看看契税。
契税通常是网签交易价格的1%—3%。
计算公式：（网签价–增值税）×应缴纳税率。
营业税，是成交价的5.5%。
增值税则是房屋增值部分——合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%。
个人所得税
有两种计算方式，一种是合同成交价的1%（有的城市可能比例不同）；另外一种是交易差价的20%。
法律规定，购房人承担契税，业主承担个人所得税、增值税。
这里，如果购买的房子，业主是继承来的，不是花钱买的。房子网签价格是万元的话，个人所得税就是40万元。这么重的税，也许是双方都想不到的事。交易很有可能到这里就进行不下去了。
网签价格高，可多贷款。网签价格低，可降低税费。
低税费、买家承担全部税费的方式，一般对购房者不利，一是金额大；二是业主还有可能利用这一点恶意毁约。
杨先生就遇到了这么一行事。杨先生选中了一套房，希望通过做低网签价格来避税；并和业主约定自己承担所有的税费。
结果房价上涨，业主想涨价，过户时不配合。杨先生只好在原购房款的基础上，又加了20万，才过了户。
避税的约定无效，承担税费的约定却有效，两边挤兑，导致了杨先生的尴尬遭遇。
徐斌律师对此有个不错的建议：
在签合同时，加一句话——过户时产生的税费由买方承担，但以2万元为上限，超出部分由业主承担。就可规避杨先生的糟心问题。
这样，即使业主直接以避税为理由解除合同，也得不到法院的支持。
避税既然不是上策，有没有免税的好事呢？
还确实有，在选房之前，我们就要清楚知道这些规定：
满五唯一、满二唯一、满五不唯一。
“满”，是指房产证办下来的时间。
“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
增值税的免税条件是：房产证或契税完税满两年，哪个早就按哪个算。
如果中间有重新办房产证——比如因为房主去世发生了继承、换发了新的产权证，按新的房产证重新计算时间。
个人所得税的免税*策是满五唯一。
意思是：房子要满五年，而且业主只有这一套房子。
对于二手房交易的税费问题，大家清楚了吗？
总之，该交的不要避，不该交的不要硬撑。是不是又省事了不少啊！
今天，我们就到这里了！明天我们看看《购房合同怎么签？才能省心又省钱！》。
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蓝方，感谢您的一路相伴。
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